Uno de los hechos imprescindibles para la ejecución de los principales corredores viales de cuarta generación es la adquisición de los predios e inmuebles necesarios para cumplir con los diseños trazados, independientemente del uso que tenga. Esta tarea es fundamental para el avance de las obras y el cumplimiento de los cronogramas establecidos por los concesionarios y aprobados por las Interventorías.

En ese sentido, un balance preliminar de la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI), revela que en la actualidad, hay disponibilidad de 75% de la longitud predial requerida para la construcción de las autopistas 4G, lo cual permite iniciar obras en el momento sin impedimentos de terrenos.

De esta forma, para la ejecución y el desarrollo de las 29 autopistas de Cuarta Generación se requieren en total 4.797 kilómetros, de los cuales ya se tienen disponibles 3.584. Este avance ha sido gracias a la gestión del cuarto de reactivación encabezado por el Ministerio de Transporte y el Comité Intersectorial de la Vicepresidencia de la República, en el cual la gestión de los concesionarios y al trabajo de seguimiento y supervisión en la ejecución de los contratos de concesión por parte de las Interventorías y de la ANI, ha sido clave.

De otro lado, el compromiso del Gobierno Nacional por reactivar los proyectos de infraestructura ha permitido también dinamizar el proceso de adquisición predial desde la ANI. Desde el año 2015 y hasta agosto de 2018 se habían adquirido 1.430 predios, mientras que en los nueve meses que lleva el actual Gobierno ya se han adquirido 1.212. Del total de los predios requeridos para el desarrollo de las obras, a la fecha se han adquirido 2.642, que han tenido un costo superior a los 532 mil millones de pesos.

Conozca el ABC de la Gestión Predial para Proyectos de Infraestructura

¿Por qué es importante la gestión predial?
El adecuado desarrollo de las obras de un proyecto depende, entre otros aspectos, de la gestión predial o la adquisición de los predios requeridos para construir una vía o una carretera. Como predios se entiende un inmueble con o sin construcciones, que pueden pertenecer a personas naturales o jurídicas y que puede ser una propiedad horizontal, un condominio, parcelas, una casa o un lote, entre otros.

La ANI hace supervisión y seguimiento de la gestión predial, sin embargo, dicha gestión es una labor que lidera el concesionario a cargo del corredor. Cabe destacar que los predios se obtienen y titulan a favor de la nación.

¿Cómo se identifican los predios?
Para el desarrollo de un proyecto de infraestructura, el concesionario debe realizar los diseños geométricos y de detalle, que permiten trazar físicamente en el espacio la ubicación de la vía, para determinar la viabilidad de construir la carretera en determinados terrenos. Una vez tenga estos elementos aprobados para cada unidad funcional, se inicia una investigación catastral.
Es de recordar que el sistema catastral identifica en el espacio físico todos los predios, a través de planchas, sobre ellas se montan los diseños del proyecto y así se define qué predios o porciones de terreno se requieren para construir una vía.

Una vez definidos los predios que se requerirán para la obra, se hace una ficha y un plano predial, en los que se identifica técnica y jurídicamente lo requerido para la obra.

¿Cómo se define a quién comprar el predio?
En principio, se hace un estudio de título, donde se identifica el propietario del predio o poseedor regular inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria, es decir, a quién se le va a comprar el área requerida.

¿Cómo se define cuál es el valor del predio?
Para determinar el valor de los predios que se requieren para la construcción de un proyecto vial, se hace un avalúo comercial, que determina el valor que se debe pagar según los precios del mercado al momento de comprar.

Para esto es necesario profundizar en la investigación catastral, jurídica, social y técnica, pues el valor del avalúo se establece según las características del predio como: ubicación, área requerida, cultivos y construcciones, entre otras cosas.

¿Los aspectos sociales también determinan el valor de un predio?
Sí. En el proceso de adquisición se realiza también una ficha social para conocer las características socioeconómicas de las familias que se encuentran en los predios requeridos para el desarrollo de las obras. Se analizan aspectos como: cuántas personas viven, dónde estudian, dónde trabajan, cuáles son sus ingresos y quién es la cabeza de la familia, entre otros factores.

Con base en el análisis de esta información, se determina el impacto producido y se establecen factores de compensación económica adicionales al avalúo, que reconocen a los beneficiarios siempre y cuando cumplan las condiciones establecidas.

¿Quién hace el avalúo?
El avalúo de los predios requeridos para el desarrollo de un proyecto vial lo hace una lonja inmobiliaria o el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).

¿Cómo se le informa a una persona que su predio se necesita?
Cuando ya se cuenta con el estudio de título, la ficha predial, social y el avalúo, se envía al propietario del predio un oficio con la oferta formal de compra, en la que se incluye la identificación específica del predio, el precio base de la negociación, así como la normatividad que reglamenta la enajenación voluntaria y/o expropiación.

Una vez se notifica al propietario, la oferta formal de compra es registrada en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el predio quede fuera del comercio.

Desde ese momento ninguna autoridad puede conceder licencia de construcción, urbanización o permiso de funcionamiento. Los propietarios de los inmuebles pueden seguir viviendo en él hasta que termine el proceso de gestión predial o hasta que realicen la entrega del predio.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para entregar el predio?
Si el propietario del predio acepta la oferta de compra, se tienen 30 días hábiles para lograr un acuerdo de enajenación voluntaria, que es un procedimiento por el cual el titular transfiere el dominio del inmueble de manera voluntaria, celebrando una promesa de compra venta y escriturando posteriormente el predio a nombre de la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI).

¿Si el propietario del predio no acepta la oferta de compra, qué pasa?
Si el propietario no acepta la oferta de compra o guarda silencio, la ANI tiene un tiempo de Ley en el cual deberá iniciar el proceso de expropiación judicial para que sea un juez quien determine el valor a pagarle al propietario y ordene la entrega del predio para que se puedan ejecutar las obras.
El artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 25 de la Ley 1682 de 2013 estipulan que, de no lograr un acuerdo de enajenación voluntaria, se debe iniciar un proceso de expropiación judicial, cuando el Estado utiliza sus facultades para acceder a los predios que son de utilidad pública para la realización de una obra. Esto, buscando el beneficio de la colectividad.

¿Qué beneficios tiene la enajenación?
Al optar por la enajenación el propietario podrá realizar los trámites de manera directa y sin intermediarios ni gastos adicionales. Finalmente, el pago del inmueble se hará según lo pactado, de manera eficaz y sencilla, generando transparencia, confianza y satisfacción para las dos? partes. En el proceso de expropiación, no se reconocen a los propietarios el valor de las compensaciones socioeconómicas.